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个人房贷增速将放缓 极端情况发生概率极低

来源:海南楼盘团购网 点击数:980 发布日期:2016年10月21日 17:30 关闭本页

房价有涨就有跌,最近楼市成交量小幅下滑,引发市场担忧。特别是按揭买房,最近就有购房者咨询:“如果房价下跌,抵押物贬值,是不是还要倒欠银行一笔钱?”为此,近日采访了相关业内人士,表示上述情况只有在极端的情况下才可能会出现,发生的概率十分低。与此同时,在新一轮楼市调控措施背景下,不排除信贷收紧可能性,预计各地区的房贷政策会继续分化,个人房贷增速将放缓。

□事件

房价暴跌倒欠银行钱?

“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生,最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。

近日,香港楼市崩盘的旧事受到不少购房者关注,并且在网上引起激烈讨论。采访了解,赵先生的案例并非孤案,根据香港金融管理局数据,2003年6月,出现了105697宗负资产案例,未偿还贷款额高达1650亿港元,即每宗平均欠款156万港元。

有网友表示:“那是在香港,在内地未必会出现这种情况。”事实上,我们希望内地房地产市场能够平稳发展,不要出现极端情况,但是也不妨碍我们了解一下,如果出现极端情况,应该怎么处理危机。

一位股份制银行个贷经理说道,其实,贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。比如有一些按揭贷款合同里就规定,在抵押期间,如果由于乙方(贷款者)的过错或者其他原因造成抵押物价值减少的,乙方应在一定日期内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物减少部分等额本、息。如果乙方既不提供担保又不提前清偿,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。

举个例子来说,假设张先生买下一套100万的房子,首付35万,贷款65万。一年后,张先生已经偿还银行本金1万元,剩余64万元。不巧遭遇房价暴跌,这套房子总价跌至50万元。那么此时,张先生需要补齐抵押不足的差额14万(64万-50万)。因为当初房贷65万时,房子的价值不低于65万,但随着房价下跌至50万,张先生必须补齐差额。

在这种情况下,张先生可以选择拿出14万存款,做提前还贷,或者有价值不少于14万元的可抵押的物品、存单等,继续抵押给银行。

只有在上述两种方式都没实现后,银行才有可能将张先生的房子拍卖。

不过,有律师告诉我们,目前对于客户的唯一住房,一般是要酌情考虑不拍卖,但是这不代表银行无权拍卖,只不过执行的时候会保留一个宽限期,或者帮助租房,超过宽限期还是可以被强制执行的。

□业内

极端情况发生概率低

采访的多位银行人士均表示,虽然按照银行的规定,在房价暴跌的情况下,购房者确实要付出较多的代价,因为房贷是无限责任,因此无论房价上涨下跌,贷款人都要履行相关的义务。但是在当前的情况下,除非出现重大不可控事件,否则房价不会出现30%以上的暴跌。按照此前银行最多70%的贷款比率,如果出现30%以上的房价暴跌,才可能出现抵押物贬值的情况,因此客户不需要过分担心这个问题。

伟嘉安捷企划经理吴昊告诉我们,“9·30新政”过后,虽然首付的压力变大了,但是贷款额度的减少对于借款人来说,月供压力也相应变小了。所以,从这一点来看对于借款人来说还是可以接受的。

吴昊表示,目前交易量有所下降,房价可能会出现回落趋势,因为现在利率低,所以不会出现因房价回落而致房贷断供情况。

贷款跟房价的涨幅没有必然性,借款人该怎么还还得还,如果断供在央行的征信中都可以查到,对以后买房、买车、出国甚至于工作、社保等都会有影响。所以,借款人还是应该保持征信都健康。

□市场

房贷利率趋于平稳

在北京市场采访了解到,目前,京城首套房房贷利率的常见批准利率为9.5折优惠,北京农商行等少数银行常见的批准利率为9折优惠,此前较为常见的8.5折、8.8折优惠对于大多数客户而言已经难觅踪影,成为少数最优质客户才能获得的“奢侈品”。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,此轮房地产信贷监管收紧,已经不限于一城一地,也绝非流于表面,信贷一旦收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨。

据融360发布的9月全国房贷数据显示,9月首套房平均房贷利率连续止跌、优惠占比首次下降,二套房贷平均利率与8月持平,首付比例保持相对稳定。

其中,9月份,从首套房利率的优惠力度来看,全国533家银行中,提供低于9折优惠利率的银行有155家,比8月份减少1家,占比29.08%。其中,128家银行提供8.5折优惠利率,13家银行提供8.8折优惠利率,5家银行提供8.2折优惠利率,2家银行提供8.7折优惠利率,1家银行提供8.3折优惠利率。此外,228家银行提供9折优惠利率。

数据显示,首套房首付两成的银行环比呈现小幅下降。9月,在全国533家银行中,共有306家银行将首套房首付比例调至两成,比8月减少两家,占比达57.41%。此外,在全国533家银行中首付2.5成的有62家银行,首付3成的有156家银行。首付两成的银行占比环比小幅降低,这意味着银行的首付政策已经基本稳定。

□展望

不排除信贷收紧可能性

据媒体报道称,10月12日下午,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

随着国庆前后全国各地限贷的政策出台,一线城市房贷政策也备受关注。9月30日,北京率先收紧房贷政策,要求首套房首付款比例不低于35%,二套无论有无贷款记录首付款均不低于五成,随后全国多地纷纷出台收紧房贷政策措施。

多位银行业人士对我们表示,总体来看,在新一轮楼市调控措施背景下,又恰逢四季度银行贷款相对减少,不排除信贷收紧可能性,预计个人房贷增速将放缓。值得注意的是,各地区的房贷政策会继续分化,居民住房需求仍会增加。

融360分析人士认为,从趋势上判断,房贷市场或许“拐点”初现,即银行业机构给予购房人优惠的政策可能到头,随着多地限购等政策出台,银行机构或将维持现行房贷优惠甚至稍稍减少优惠幅度。

此外,上述人士认为,当前二套房贷利率走势较为平稳,未来,如果没有进一步的政策刺激,二套房贷款将会继续维持基准利率上浮10%的主流利率。

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